공급과잉에 따른 저금리기조와 1~2인 가구 증가 등에 힘입어 임차수요가 꾸준히 증가하며 시장환경이 개선될 것이라는 분석이 나왔다.
25일 부동산114는 ‘오피스텔 시장, 달라진 투자접근법’ 보고서를 통해 오피스텔 공급과잉이 우려되고 리스크가 증가하고 있지만 자본이득에서 운영수익으로의 부동산 시장 트렌드 변화, 전월세 임차수요를 비롯한 1~2인 가구 증가 등은 향후 오피스텔 시장의 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 전망했다.
이에따라 임대수익률을 떨어뜨리는 요인 중 하나인 공실 관리 등 수익률을 높일 수 있는 효율적인 임대관리가 필요한 시점이라고 지적했다.
부동산114는 “2008년 이후 아파트 가격 하락이 장기화되면서 안정적인 고정수입을 원하는 투자자들이 수익형 부동산을 주목했고, 특히 1~2억원의 소액으로 은행 금리보다 높은 임대수익률을 올릴 수 있는 오피스텔이 인기를 끌었다”고 밝혔다.
우선 아파트 시장의 장기침체로 투자자들이 아파트를 외면하면서 수익형 부동산이 각광을 받았다.
또 정부가 임대사업자 요건을 1채 이상으로 완화하고 취득세·재산세 세제 혜택 및 도시형생활주택 주차장 설치기준 완화 등 규제완화를 통해 개인임대사업자의 시장 참여를 확대한 것도 영향을 미쳤다.
이처럼 규제가 풀리면서 무분별한 주택공급 과잉이 발생함에 따라 오피스텔 매매가와 분양가 상승세는 2012년 하반기부터 꺾인 데다 공실률이 오르고 임대료 수준은 낮아진 것이다.
부동산114는 “경쟁상품인 도시형생활주택의 경우 인허가 물량이 2009년 1688가구에서 2012년 12만3949가구로 늘어나 2012년까지 누적 인허가 물량은 23만25가구에 달한다”고 밝혔다. 특히 도시형생활주택 건설기간이 평균 6개월로 짧아 입주가 동시다발적으로 진행돼 임대료 하락의 원인이 됐다고 덧붙였다.
또 건설사들이 사업수익성을 높이기 위해 차별성이 없는 원룸형 소형주택의 공급에 집중한 것도 문제였다. 도시형생활주택의 경우 최근 4년동안 인허가 받은 물량의 전체 재고에서 84%가 원룸형으로 인허가를 받았다.
이처럼 원룸형 소형주택의 공급과잉 등은 임대수익률 하락을 불러 왔다.
오피스텔의 경우 최근 3년간 8만9544실이 분양에 나서 5.3배 증가했고, 도시형생활주택 역시 급격한 공급량 증가로 공실 위험이 증가했다. 이에따라 2009년 6.44%하던 임대수익률은 2012년 5.94%로 떨어져 3년새 6%대가 붕괴됐다.
부동산114는 “올해 공급되는 오피스텔 분양시장의 청약 인기가 예전만 못하고, 일부 지역에선 아파트처럼 할인 분양에 나서는 사업장도 발생하고 있다”고 설명했다.
하지만 오피스텔 시장은 향후 긍정적이라는 분석을 내놨다.
부동산114는 그 원인으로 우선 저금리 기조를 들었다. 금리가 인하되면서 정기예금 이자율이 낮아져 은행 금리보다 높은 수익형 부동산 자산에 대한 관심이 여전히 높다는 얘기다.
실제 만기 1~2년짜리 정기예금의 경우 2008년 금리가 5.88%였으나 2013년에는 2.94%로 뚝 떨어졌다. 반면 서울 오피스텔 수익률은 같은 기간 6.16%에서 5.48%로 하락했다. 이는 아파트 임대수익률보다 높은 것으로 나타났다. 아파트 임대수익률은 같은 기간 2.67%에서 3.44%로 올랐지만 오피스텔 임대수익률보다는 낮았다.
또 전·월세 임차수요가 가파르게 증가하는 것도 긍정적 변수가 될 전망이다. 국토교통부 2012년 주거실태조사에 따르면 자가점유율은 53.8%로 2010년 54.3%보다 소폭 감소했고, 인구구조 변화에 따른 소형주택 공급은 여전히 필요하다는 분석이다.
부동산114는 “임차인이 자주 바뀌게 되면 임대 공백으로 실질임대수익률이 낮아질 수 있다”며 “임대수익률이 떨어지는 요인 중 임대료 하락도 있지만 공실 관리가 무엇보다 중요한 시점이다”고 조언했다. 따라서 “전문 임대관리업체에 맡겨 임대료를 안정적으로 확보하는 것도 좋은 방법 중 하나”라고 소개했다.